O que é Incorporação Imobiliária?
A incorporação imobiliária é um empreendimento em que um empresário incorporador agrega juridicamente um ou mais edifícios, a serem construídos, a um terreno, com o objetivo de fracioná-los em unidades autônomas, como apartamentos, casas, escritórios ou galpões, visando comercializá-los para diferentes pessoas.
Assim, ao identificar uma oportunidade de incorporação em um terreno e certificar-se de sua viabilidade técnica e econômica, o incorporador deve adquiri-lo, formalizar juridicamente a incorporação, contratar um construtor para os edifícios, providenciar recursos para financiar a obra e finalmente vender as unidades autônomas aos interessados.
O Risco de Inadimplência
Incorporações imobiliárias são, portanto, empreendimentos complexos que demandam altos investimentos por parte de inúmeros interessados que se interrelacionam em inúmeros contratos. Por este motivo, também, envolvem sérios riscos, dos quais destaca-se a possibilidade de inadimplência contratual de uma parte em relação as demais.
Uma vez iniciada, a inadimplência ou incapacidade técnica ou financeira de uma parte em cumprir qualquer obrigação assumida por força de qualquer um destes contratos, pode comprometer a incorporação como um todo ou, mesmo, inviabilizá-la completamente, resultando em grande prejuízo a todas as demais.
O Seguro Garantia e suas Vantagens
Felizmente, o risco de inadimplência em todos estes contratos pode ser evitado por meio de cauções e, atualmente, a forma mais conveniente, eficiente e econômica para obtê-las é a contratação de um seguro garantia. O seguro garantia tem diversas vantagens para todas as partes envolvidas em relação as formas tradicionais de caução.
- Por tratar-se de um contrato de seguro, a caução não afeta o limite de crédito do seu tomador no sistema financeiro, o que significa que sua capacidade de financiamento para outros negócios não é afetada;
- O seguro garantia evita a necessidade ou a imposição do bloqueio de bens do tomador como imóveis, estoques, dinheiro ou recebíveis, preservando sua liquidez financeira e o giro normal de seus negócios;
- No seguro garantia a liquidação da caução é uma questão privada entre a seguradora e o segurado garantido, o que evita a oposição ou protelação do tomador ou ações judiciais custosas e demoradas frequentemente necessárias a liquidação de outras formas de caução;
- Seguros de garantia são opções notoriamente mais acessíveis e econômicas para o tomador em relação as demais formas de caução real ou pessoal.
Modalidades Úteis as Incorporações Imobiliárias
Virtualmente todos os contratos, condições ou circunstâncias que envolvam o risco de inadimplência de uma parte em relação a outra em uma incorporação imobiliária podem ser caucionados por um seguro de garantia. Vejamos quais modalidades de seguro podem ser contratadas em cada caso.
Seguro Garantia de Execução de Obras
Garante ao incorporador segurado a indenização dos danos que resultem da inadimplência do construtor em entregar ou executar o projeto ou a obra do edifício nos prazos, condições ou valores contratualmente estabelecidos.
Este seguro, também, pode garantir o construtor em relação a inadimplência de um subempreiteiro em executar partes fundamentais da obra, como fundações ou impermeabilizações, serviços como sondagens do terreno, em fornecer materiais construtivos, como esquadrias e caixilhos ou fornecer e montar equipamentos como elevadores ou cabines primárias.
Seguro Garantia Imobiliária
Esta modalidade de seguro pode ser contratada para garantir ao comprador ou ao proprietário do terreno a indenização dos danos em consequência da inadimplência do incorporador em entregar as unidades autônomas ou a área construída, determinadas respectivamente em um contrato de compra e venda ou de permuta.
Seguro Garantia de Completion
Esta modalidade de seguro pode ser contratada para garantir a instituição financeira ou investidor a indenização dos danos em consequência da inadimplência do incorporador em entregar a obra do edifício utilizada como colateral de um contrato de financiamento.
Seguro Garantia de Pagamento
No que diz respeito as incorporações imobiliárias, este seguro se destina a garantir a indenização dos danos sofridos pelo proprietário de um terreno pela inadimplência do incorporador em quitar pagamentos que lhe são devidos por força de um contrato de compra e venda.
Seguro Garantia de Adiantamento de Pagamento
De forma geral, este seguro garante ao contratante a devolução de um adiantamento de pagamento que tenha efetuado ao contratado sem a imediata contrapartida de fornecimento de bens ou serviços, caso ele se torne inadimplente em entregá-los ou executá-los nos prazos contratualmente estabelecidos.
No que diz respeito a uma incorporação imobiliária, esta modalidade específica de seguro pode ser contratada para garantir, tanto o incorporador em relação a inadimplência do construtor, como o construtor em relação a inadimplência de qualquer um de seus subempreiteiros.
Seguro Garantia de Retenção de Pagamento
No que diz respeito as incorporações imobiliárias, este seguro garante ao incorporador a indenização o os danos em consequência da inadimplência do construtor em prestar serviços de reparos e correção legalmente devidos após o término da obra.
Esta modalidade de seguro garantia é assim chamada justamente pelo fato de evitar a necessidade de exigência de uma cláusula contratual de retenção de pagamentos ao construtor por parte do incorporador, como forma de caucionar o custo destes eventuais reparos e correções no futuro.
